Com a chegada do novo Código de Processo Civil (NCPC) em 2015 e a edição da Lei nº 13.465 de 2017, vários procedimentos judiciais sofreram alterações. Uma das principais mudanças foi a possibilidade de se fazer a usucapião em cartório — a usucapião extrajudicial.

Mas, afinal, você sabe exatamente o que é a usucapião e o que essa alteração traz de benefícios? Acompanhe nosso texto e entenda de vez como funciona a usucapião extrajudicial e quais as vantagens da modalidade!

O que é a usucapião?

Usucapião é um meio de aquisição de propriedade de bem móvel ou imóvel. Pode ser solicitado quando o possuidor exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta durante algum prazo especificado na lei. Esses prazos são chamados legalmente de prescrição aquisitiva.

A usucapião tem diversas modalidades e todas elas devem obedecer aos seguintes requisitos:

• o bem deve ser hábil ou suscetível de usucapião, ou seja, não pode haver qualquer impedimento. Bens públicos, por exemplo, não podem ser usucapidos;
• deve haver a posse mansa e pacífica, ou seja, sem qualquer disputa em relação ao bem ou oposição de outras pessoas, sem interrupções;
• decurso de tempo, que pode ser de 2 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião.

Há ainda outro requisito importante: o justo título e boa-fé, que devem estar presentes em determinados tipos de usucapião, incluindo a usucapião extrajudicial.

Logo, o possuidor deve ter em mãos um documento que seja hábil para transferir o domínio e a posse, sem qualquer motivo que a impeça, além do desconhecimento de qualquer razão que não deixe o bem ser adquirido.

Desse modo, cumprindo os requisitos, é possível solicitar a usucapião, procedimento que se fazia somente por meio de uma ação judicial, e agora pode ser feito também em cartório.

Como funciona o usucapião extrajudicial?

O artigo 1.071 do NCPC dispõe sobre a usucapião extrajudicial, determinando que o pedido pode ser apresentado no cartório de registro de imóveis da comarca em que está localizado o bem, sendo necessária a constituição de um advogado especialista para acompanhar o procedimento.

Para isso, devem ser apresentados os seguintes documentos:

• ata notarial lavrada pelo tabelião, confirmando o tempo de posse;
• planta assinada por profissional responsável;
• certidões negativas do imóvel;
• documentos para provar o justo título, comprovando a boa-fé.

O cartório intimará todos os vizinhos e a fazenda pública para se manifestar sobre o pedido, para verificar a ausência de fatos que impeçam a usucapião.

Caso concordem ou não se manifestem, o tabelião averbará a aquisição do bem na matrícula do imóvel ou procederá a abertura de nova matrícula, finalizando o processo. Desse modo, o possuidor passará a ser o legítimo dono da propriedade.

Quais as vantagens da usucapião extrajudicial?

O novo Código de Processo Civil buscou uma forma de dar celeridade ao processo de usucapião — que sempre foi demorado devido às formalidades da ação judicial — e, ao mesmo tempo, desafogar o judiciário, criando, então, a usucapião extrajudicial.

Isso porque, devido à sobrecarga do Judiciário e a consequente demora das decisões judiciais, esses processos acabam por ficar anos em andamento sem uma solução.

Assim, com a possibilidade desse procedimento ser feito em cartório, é possível adquirir a propriedade do bem com toda a segurança jurídica desse processo e de uma forma mais rápida.

Outra vantagem é a redução dos custos, porque não se arcará com as custas judiciais, somente as taxas obrigatórias dos cartórios. Desse modo, em menos tempo e com custos menores, o cidadão pode se ver dono legal e regular do imóvel que ocupa.

Quais as diferenças entre usucapião ordinária, extraordinária e extrajudicial?

A usucapião ordinária é uma das modalidades menos exigentes do tipo, exigindo apenas que para reclamar a propriedade do bem o usuário comprove que mantém sua posse pacífica e mansa há, ao menos, 10 anos (reduzidos para cinco caso o morador utilize o imóvel como moradia habitual ou tenha nele realizado obras que aumentassem sua produtividade), e ao mesmo tempo que possua justo título e que esta posse seja de boa fé e ininterrupta.

Por outro lado, a usucapião extraordinária não exige que o solicitante possua título da posse, nem que ela seja mansa ou pacífica: basta que ele comprove que detém a posse do bem ininterruptamente há pelo menos 15 anos (reduzidos para 10 caso o morador utilize o imóvel como moradia habitual ou tenha nele realizado obras que aumentassem sua produtividade).

Por fim, a usucapião extrajudicial, como já explicamos, pode possuir prazos diferenciados para a aquisição do bem, o que o torna bem diferente dos outros dois institutos, ainda que exija que o possuidor possua boa fé e justo título para fundamentar seu pedido.

Vale lembrar que o justo título pode ser entendido como qualquer documento apto a comprovar e justificar a posse e vontade de uma pessoa de ser dona do bem como, por exemplo, um contrato de compra e venda assinado por duas testemunhas.

Quando é possível optar pela via extrajudicial?

A via extrajudicial pode ser escolhida quando o possuidor consegue reunir todos os documentos mencionados no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, a exceção do inciso IV (que diz respeito apenas ao justo título).

Conforme determina tal artigo, na inexistência de justo título, a própria posse e outras exigências legais que possam existir devem ser comprovadas por meio de Justificação Administrativa a ser realizada no próprio cartório.

Tal modalidade é bastante interessante, pois geralmente o processamento se dá de forma mais simples e rápida que na via judicial e pode contar com valores reduzidos quanto aos honorários dos advogados envolvidos.

Quais os documentos exigidos para a usucapião extrajudicial?

São documentos exigidos para a obtenção da usucapião extrajudicial, conforme elenca o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos:

1. ata notarial devidamente lavrada pelo tabelião atestando o tempo de posse do requerentes (e seus antecessores, se houver) de acordo com o caso e suas circunstâncias (aplicando-se, no que couber, as disposições do artigo 384 do Código de Processo Civil);
2. planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
3. certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente
4. justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel (aplicando-se o procedimento de Justificação Administrativa quando se fizer necessário).

O processo de usucapião extrajudicial acontece sempre no cartório e tem início com o cálculo e pagamento de emolumentos, ganhando posteriormente um número de ordem. Após, inicia-se um processo de buscas para verificar se há algum tipo de ônus que impeça a transmissão do bem.

Em caso negativo, passa-se ao exame e registro do bem, cumprindo-se as exigências determinadas em lei, para que posteriormente notifique-se o município o estado, a União e publique-se edital pela parte para que possa dar ciência do fato para terceiros. Finalmente, é realizado o registro do imóvel e abertura para que receba novo número de matrícula.

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